La adquisición de un terreno clasificado como  terreno urbanizable supone, para el comprador, una expectativa legítima de desarrollo y revalorización. Cuando la Administración modifica el planeamiento y reclasifica ese suelo como no urbanizable o rústico, esa expectativa puede llegar a frustrarse y el valor del bien, puede desplomarse de forma drástica. La pregunta que surge de inmediato es inevitable ¿tiene el propietario derecho a algún tipo de indemnización?

Los cambios de planeamiento no son siempre indemnizables

El punto de partida en nuestro ordenamiento jurídico es que la Administración tiene una amplia potestad de planeamiento, lo que incluye la facultad de modificar, revisar o sustituir los planes urbanísticos en función del interés general. Esta potestad se justifica porque el planeamiento no es un derecho adquirido de los propietarios, sino una función pública que el legislador atribuye a los entes locales y autonómicos.

Según la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, establece que los cambios de planeamiento no generan, por sí solos, derecho a indemnización. La norma parte de la premisa de que el propietario no tiene un derecho consolidado a mantener indefinidamente la clasificación de su suelo ni el aprovechamiento urbanístico reconocido en el planeamiento anterior.

No obstante, esta regla general admite algunas excepciones relevantes que el mismo texto legal contempla de forma expresa y que los tribunales han ido perfilando a través de una abundante jurisprudencia.

¿Cuando sí existe derecho a indemnización?

La ley reconoce el derecho a indemnización en los supuestos en que el cambio de planeamiento afecta a situaciones jurídicas consolidadas. En términos prácticos, el derecho a ser compensado aparece cuando concurren alguna de las siguientes circunstancias:

• El propietario había obtenido ya la aprobación de un plan parcial, un proyecto de reparcelación o una licencia urbanística válida y eficaz al amparo del planeamiento anterior.
• Se habían realizado obras de urbanización o edificación al amparo de licencia legítimamente obtenida que resultan inservibles como consecuencia de la nueva ordenación.
• El propietario había iniciado actos preparatorios significativos, como estudios, proyectos o compromisos contractuales, en la confianza legítima de que el planeamiento iba a mantenerse.
• El cambio de planeamiento produce una vinculación singular sobre el suelo que supone una restricción desproporcionada del derecho de propiedad en comparación con otros propietarios de la zona.

El concepto de confianza legítima es fundamental en este ámbito. Si la Administración había generado en el propietario una expectativa razonable y fundada de que el suelo mantendría su clasificación, y luego frustra esa expectativa sin causa justificada, pueden concurrir los elementos necesarios para sostener una reclamación indemnizatoria.

El valor del suelo es la base de la indemnización

Cuando el derecho a indemnización queda acreditado, la cuantificación de la compensación debe realizarse conforme a los criterios de valoración del suelo establecidos en el propio Texto Refundido de la Ley del Suelo. La norma distingue entre el suelo en situación rural y el suelo en situación de urbanización, y establece métodos de valoración distintos para cada caso.

En la práctica, uno de los debates más complejos es determinar si el terreno afectado debe valorarse conforme a sus expectativas urbanísticas, considerando el aprovechamiento que el planeamiento anterior le reconocía, o conforme a su valor como suelo rural. Esta cuestión tiene una enorme trascendencia económica y ha sido objeto de numerosas sentencias del Tribunal Supremo.

El procedimiento para reclamar la indemnización

La reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración por cambio de planeamiento debe seguir el procedimiento administrativo previsto en la Ley 39/2015. Los pasos fundamentales son los siguientes:

• Presentación de la reclamación ante la Administración responsable, generalmente el Ayuntamiento, con identificación precisa del daño sufrido, su valoración económica y la relación de causalidad.
• Instrucción del procedimiento, que incluirá la emisión de informes técnicos y jurídicos y podrá requerir la práctica de prueba pericial sobre el valor del suelo.
• Resolución expresa en el plazo de seis meses. Si no hay resolución en ese plazo, opera el silencio negativo y el reclamante puede acudir a la vía contencioso-administrativa.
• En caso de desestimación, recurso contencioso-administrativo ante el juzgado o tribunal competente en el plazo de dos meses desde la notificación.

Para los plazos de prescripción, no espere demasiado

El derecho a reclamar indemnización por responsabilidad patrimonial prescribe en el plazo de un año desde que el perjudicado conoció o pudo conocer el daño. En materia urbanística, este momento suele coincidir con la publicación en el boletín oficial de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento que introduce el cambio de clasificación o de calificación del suelo.

Es un error frecuente esperar a que el plan sea ejecutivo o a que se produzcan actos concretos de aplicación para comenzar a computar el plazo. Los tribunales, en general, sitúan el inicio del cómputo en el momento en que el propietario tiene conocimiento efectivo del nuevo planeamiento, que normalmente se produce con su publicación oficial.

La conclusión de nuestros abogados es que se evalúe su situación antes de resignarse

Si se ha adquirido un terreno urbanizable que posteriormente ha sido recalificado, no dé por perdida la inversión sin antes analizar si concurren los presupuestos para una reclamación indemnizatoria.

La viabilidad de la reclamación depende de factores muy concretos, el estado del planeamiento en el momento de la compra, los actos realizados, la presencia de actos propios de la Administración. Todos estos factores requieren un análisis jurídico individualizado que solo un despacho como Wealthlaw especializado en derecho urbanístico puede realizar con garantías.